Thuê mặt bằng ở phố cổ Hoàn Kiếm cần kiểm kỹ hơn nơi khác ở ba điểm: người cho thuê có thật sự có quyền cho thuê không, nhất là với nhà nhiều chủ hoặc nhà thừa kế chưa chia; mặt bằng có được cải tạo theo ý bạn không trong khuôn khổ quy chế bảo tồn; và hợp đồng có bảo vệ khoản đầu tư của bạn khi chủ nhà đổi ý hay bán nhà.
Bài viết không bàn giá thuê, vì giá mặt bằng phố cổ biến động theo từng đoạn phố, từng thời điểm. Trọng tâm là các bước kiểm tra, các điều khoản nên có và những tình huống tranh chấp hay gặp, để bạn ngồi vào bàn đàm phán với đủ thông tin. Bài không thay tư vấn pháp lý cho từng hợp đồng cụ thể.
Kiểm người cho thuê: ai có quyền ký
Chủ sở hữu đứng tên. Trường hợp đơn giản nhất: người cho thuê là người đứng tên trên giấy chứng nhận, hoặc cả hai vợ chồng nếu là tài sản chung. Đối chiếu căn cước với giấy chứng nhận gốc.
Nhà nhiều đồng sở hữu. Nhà thừa kế đứng tên nhiều anh chị em, nhà chung nhiều hộ có phần chung: cần sự đồng ý của các đồng sở hữu liên quan, hoặc văn bản uỷ quyền cho một người đại diện ký. Hợp đồng chỉ một người ký có thể bị người khác phản đối giữa chừng.
Người thuê lại, sang nhượng. Rất phổ biến ở phố cổ: người đang thuê cho thuê lại mặt bằng, hoặc "sang nhượng" cửa hàng kèm tiền sang. Chỉ an toàn khi hợp đồng gốc cho phép cho thuê lại và chủ nhà đồng ý bằng văn bản. Tiền sang nhượng thường không được chủ nhà công nhận.
Nhà thuộc sở hữu Nhà nước đang cho hộ dân thuê. Người đang thuê nhà của Nhà nước nói chung không được cho thuê lại phần nhà đó. Thuê mặt bằng kiểu này là rủi ro rất lớn.
Người đại diện, người quản lý. Chủ nhà ở xa giao cho người thân, người môi giới quản lý. Đòi xem văn bản uỷ quyền có phạm vi ký hợp đồng thuê, đúng hình thức.
Điều khoản nên có trong hợp đồng thuê mặt bằng phố cổ
Ngoài các điều khoản cơ bản về giá, thời hạn, thanh toán, mặt bằng phố cổ cần thêm một số điều khoản đặc thù:
| Điều khoản | Vì sao quan trọng ở phố cổ | Nên ghi gì |
|---|---|---|
| Mô tả mặt bằng | Nhà ống nhiều tầng, phần chung, phần riêng lẫn lộn | Tầng nào, diện tích, lối đi, có dùng chung sân trời, nhà vệ sinh không |
| Mục đích sử dụng | Ngành nghề có điều kiện cần căn cứ chỗ ở hợp pháp | Ghi rõ ngành kinh doanh; chủ nhà cam kết hỗ trợ giấy tờ để xin phép |
| Quyền cải tạo | Quy chế bảo tồn hạn chế mặt tiền, mái, tầng | Được cải tạo gì, ai xin phép, ai chịu chi phí, khi trả nhà có phải khôi phục |
| Biển hiệu, mặt tiền | Thuộc diện quản lý cảnh quan | Ai chịu trách nhiệm khi bị yêu cầu tháo, sửa |
| Điện nước | Công tơ chung, tải điện nhà cũ | Lắp công tơ riêng, ai chịu chi phí nâng tải |
| Chuyển nhượng, bán nhà | Chủ nhà có thể bán nhà khi đang cho thuê | Hợp đồng vẫn tiếp tục với chủ mới; quyền ưu tiên thuê tiếp |
| Chấm dứt trước hạn | Đầu tư cải tạo lớn | Bồi thường khoản đầu tư còn lại nếu chủ nhà đơn phương chấm dứt |
Điều khoản càng cụ thể càng ít tranh chấp. "Bên thuê được sửa chữa phù hợp" là câu dễ hiểu theo hai cách; "bên thuê được thay cửa mặt tiền theo thiết kế đính kèm, bên cho thuê ký hồ sơ xin phép" thì không.
Cải tạo trong khuôn khổ bảo tồn
Người thuê thường muốn cải tạo mặt bằng theo nhận diện thương hiệu: mặt tiền kính, biển lớn, màu sắc riêng. Ở phố cổ, những thay đổi này chạm vào quy chế quản lý kiến trúc, cảnh quan. Có những việc cần xin phép, có những việc không được làm, và trách nhiệm pháp lý thường rơi vào chủ sở hữu ngôi nhà lẫn người trực tiếp thi công.
Cách làm hợp lý là đưa thiết kế dự kiến cho chủ nhà và hỏi phường từ trước khi ký hợp đồng, hoặc ghi điều kiện "hợp đồng có hiệu lực khi phương án cải tạo được chấp thuận". Điều này bảo vệ người thuê khỏi tình huống đã ký, đã đặt cọc, rồi mới biết không làm được.
Khi trả mặt bằng, câu hỏi khôi phục hiện trạng thường gây tranh chấp: người thuê đã đục tường, làm gác, thay cửa, giờ có phải trả lại như cũ không. Ghi rõ trong hợp đồng phần nào được để lại, phần nào phải tháo dỡ, ai chịu chi phí.
Trình tự từ lúc xem mặt bằng đến khi nhận nhà
Một trình tự gợi ý để giảm rủi ro:
- Xem mặt bằng nhiều lần ở các khung giờ khác nhau: sáng, trưa, tối, cuối tuần, để thấy lưu lượng khách và tình trạng phố đi bộ.
- Hỏi hàng xóm về lịch sử mặt bằng: các người thuê trước làm gì, vì sao rời đi, có tranh chấp với chủ nhà không.
- Xem giấy tờ gốc của chủ nhà, đối chiếu căn cước, hỏi về đồng sở hữu.
- Hỏi phường về quy chế áp dụng, ngành nghề định làm có vướng gì không.
- Đặt cọc bằng văn bản ghi rõ điều kiện hoàn cọc nếu phát hiện vướng mắc pháp lý.
- Đàm phán và ký hợp đồng, cân nhắc công chứng với hợp đồng dài hạn, giá trị lớn.
- Lập biên bản bàn giao kèm ảnh chụp hiện trạng: tường, sàn, trần, cửa, công tơ, thiết bị.
- Đăng ký kinh doanh với địa chỉ ghi theo phường mới.
Tình huống tranh chấp hay gặp
Những tranh chấp mặt bằng phố cổ thường lặp lại theo vài kịch bản:
- Chủ nhà tăng giá khi thấy quán đông: hợp đồng ngắn hoặc không có điều khoản điều chỉnh giá rõ ràng khiến người thuê ở thế yếu khi gia hạn.
- Đồng sở hữu khác phản đối: một người con ký cho thuê, anh chị em khác không đồng ý, đòi chấm dứt.
- Chủ nhà bán nhà: chủ mới muốn dùng mặt bằng cho việc khác. Theo nguyên tắc chung, hợp đồng thuê còn hạn vẫn được tiếp tục, nhưng thực tế cần hợp đồng chặt và đã đăng ký đầy đủ để bảo vệ.
- Tiền sang nhượng mất trắng: trả tiền sang cho người thuê cũ, rồi chủ nhà không ký hợp đồng mới.
- Bị buộc tháo dỡ phần cải tạo: làm mặt tiền, mái che không phép, bị yêu cầu khôi phục, hai bên đổ lỗi cho nhau.
- Không đăng ký được kinh doanh vì chủ nhà không cung cấp giấy tờ hoặc mặt bằng không đáp ứng điều kiện ngành nghề.
Phần lớn các kịch bản trên có thể phòng ngừa bằng việc kiểm tra trước và viết hợp đồng cụ thể. Khi tranh chấp đã xảy ra, hoà giải là bước đầu; vụ việc phức tạp nên hỏi luật sư.
Mặt bằng trong nhà chung nhiều hộ
Nhiều mặt bằng phố cổ là tầng trệt của nhà chung: mặt tiền thuộc một hộ, các hộ khác đi qua lối chung bên cạnh hoặc thậm chí đi xuyên qua cửa hàng. Kinh doanh ở đây phải tính đến việc các hộ cần lối đi thông suốt mọi lúc, không thể chất hàng chắn lối, không thể khoá cổng theo giờ của cửa hàng.
Hãy gặp các hộ cùng nhà trước khi ký, nói về ngành kinh doanh định làm, giờ giấc, khách ra vào. Ngành ồn, có mùi, đông khách sẽ khó được chấp nhận hơn ngành yên tĩnh. Sự đồng thuận của các hộ không phải điều kiện pháp lý trong mọi trường hợp, nhưng là điều kiện thực tế để làm ăn lâu dài.
Phần diện tích chung như sân trời, lối đi không thuộc quyền cho thuê của một hộ. Đừng thuê cả phần chung theo lời hứa của chủ nhà; đó là nguồn tranh chấp chắc chắn.
Tính toán trước khi ký: diện tích dùng được và thời gian hoàn vốn
Mặt bằng phố cổ thường được chào theo chiều ngang mặt tiền và tổng diện tích sàn các tầng. Diện tích thật sự dùng để bán hàng hay đặt bàn có khi chỉ là một phần, sau khi trừ cầu thang, lối chung, nhà vệ sinh, kho, bếp. Hãy đo lại bằng thước, vẽ sơ đồ bố trí trước khi đàm phán.
Với khoản đầu tư cải tạo, tính thời gian hoàn vốn theo doanh thu thận trọng, không theo kỳ vọng. Nếu thời gian hoàn vốn dài hơn thời hạn hợp đồng có bảo đảm, rủi ro đang nghiêng về phía bạn. Khi đó, đàm phán hợp đồng dài hơn, giảm đầu tư, hoặc có điều khoản bồi hoàn.
Đừng quên các chi phí đi kèm mặt bằng ngoài tiền thuê: phí quản lý nếu có, điện nước theo giá kinh doanh, chi phí nâng tải điện, sửa chữa nhà cũ trong quá trình thuê, và những tháng thuê phải trả trong lúc đang cải tạo chưa mở cửa. Ở phố cổ, thời gian cải tạo thường kéo dài hơn dự kiến vì giờ thi công hạn chế và xin phép.
Lưu lượng người qua lại cũng nên được đo thay vì đoán. Đứng trước mặt bằng đếm số người đi qua, số người dừng lại nhìn vào các cửa hàng bên cạnh, trong vài khung giờ khác nhau. Con số thô này giúp so sánh hai mặt bằng ứng viên tốt hơn mọi lời giới thiệu của môi giới.
Khu phố Pháp khác phố cổ ở điểm nào khi thuê
Mặt bằng phía nam hồ, trong phường Cửa Nam, thường rộng hơn, trần cao hơn, nằm trong nhà phố kiểu Pháp, biệt thự cũ hoặc toà văn phòng. Khách chủ yếu là người đi làm, khách công vụ, khách của khách sạn lớn. Giờ đông khách lệch về ban ngày ngày thường, cuối tuần có thể vắng hơn phố cổ.
Nhiều mặt bằng ở đây nằm trong biệt thự hoặc công trình thuộc danh mục cần bảo tồn, có thể thuộc sở hữu Nhà nước, đang do đơn vị quản lý nhà cho thuê. Khi đó, người cho thuê là đơn vị quản lý, hợp đồng theo mẫu và quy định riêng, việc cải tạo bị hạn chế hơn nữa. Đừng áp kinh nghiệm thuê nhà dân phố cổ vào đây.
Ngược lại, toà văn phòng có ban quản lý, nội quy toà nhà về giờ thi công, biển hiệu, phòng cháy. Đọc kỹ nội quy trước khi ký, vì nó là một phần nghĩa vụ của người thuê dù không nằm trong hợp đồng chính.
Câu hỏi thường gặp
Thuê mặt bằng của người đang thuê lại có an toàn không?
Chỉ an toàn khi hợp đồng gốc cho phép cho thuê lại và chủ sở hữu đồng ý bằng văn bản. Nếu không, chủ nhà có thể không công nhận hợp đồng của bạn. Tiền sang nhượng trả cho người thuê cũ cũng không được chủ nhà bảo đảm.
Có nên công chứng hợp đồng thuê mặt bằng không?
Với hợp đồng dài hạn, giá trị lớn, có đầu tư cải tạo, công chứng giúp xác thực người ký và tăng tính chắc chắn. Quy định về bắt buộc công chứng có thể thay đổi theo luật; hỏi công chứng viên về trường hợp của bạn.
Chủ nhà bán nhà khi hợp đồng thuê còn hạn thì sao?
Theo nguyên tắc chung, hợp đồng thuê còn hạn tiếp tục có hiệu lực với chủ mới. Ghi rõ điều này trong hợp đồng và giữ đầy đủ chứng từ thanh toán để bảo vệ quyền lợi.
Ai phải xin phép khi cải tạo mặt tiền: chủ nhà hay người thuê?
Hồ sơ thường đứng tên chủ sở hữu hoặc cần chủ sở hữu đồng ý; người thuê thường lo thiết kế và chi phí. Thoả thuận rõ trong hợp đồng ai làm, ai chịu trách nhiệm nếu bị yêu cầu tháo dỡ.
Đặt cọc thuê mặt bằng cần chú ý gì?
Đặt cọc bằng văn bản, ghi rõ số tiền, mục đích, thời hạn ký hợp đồng chính thức, và điều kiện hoàn cọc nếu phát hiện vướng mắc pháp lý hoặc không xin được phép kinh doanh. Tránh cọc lớn khi chưa kiểm đủ giấy tờ.