Sửa nhà trong phố cổ hay khu phố Pháp của vùng Hoàn Kiếm không giống sửa nhà ở khu mới. Hai khu này có quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc riêng, đặt giới hạn về chiều cao, số tầng, hình thức mặt tiền, mái, vật liệu, và có danh mục những ngôi nhà, biệt thự cần bảo tồn. Sửa bên trong không đụng kết cấu thường đơn giản; động vào mặt tiền, mái, kết cấu hay xây lại thì gần như chắc chắn phải xin phép và tuân quy chế.
Bài viết giúp phân biệt các mức can thiệp, những giới hạn hay gặp, thứ tự chuẩn bị trước khi gọi thợ, và những rủi ro riêng của nhà cũ trong phố. Con số cụ thể về chiều cao, tầng, khoảng lùi thay đổi theo quy chế từng thời kỳ nên bài không nêu; bạn cần hỏi phường và cơ quan quản lý xây dựng của thành phố trước khi thiết kế.
Ba mức can thiệp và mức độ thủ tục
Mỗi mức can thiệp kéo theo yêu cầu khác nhau. Phân loại dưới đây giúp bạn biết mình đang ở đâu trước khi đến hỏi:
| Mức | Ví dụ | Thủ tục thường gặp |
|---|---|---|
| Sửa chữa bên trong, không đụng kết cấu | Lát lại sàn, sơn tường trong, thay thiết bị vệ sinh, đi lại dây điện | Thường không phải xin giấy phép xây dựng, nhưng nên báo phường, giữ trật tự, vệ sinh khi thi công |
| Sửa chữa, cải tạo có đụng mặt ngoài hoặc kết cấu | Thay mái, sửa mặt tiền, thay cửa ra phố, gia cố sàn, thay cầu thang | Thường phải xin phép hoặc được chấp thuận theo quy chế khu vực; mặt tiền phải giữ hình thức theo quy định |
| Xây mới thay nhà cũ | Phá dỡ nhà xuống cấp để xây lại | Phải có giấy phép xây dựng, tuân giới hạn chiều cao, số tầng, hình thức kiến trúc; với nhà trong danh mục bảo tồn thì gần như không được phá dỡ |
Ranh giới giữa mức một và mức hai hay bị hiểu sai. Thay cửa gỗ ra phố bằng cửa cuốn kim loại, ốp mặt tiền bằng đá bóng, làm thêm mái che di động trên vỉa hè: với người trong nhà là việc nhỏ, nhưng trong phố cổ đó là thay đổi mặt tiền, thuộc diện quản lý.
Những giới hạn hay gặp trong phố cổ
Chiều cao và số tầng. Quy chế khu phố cổ giới hạn chiều cao công trình để giữ đường chân trời thấp đặc trưng của phố. Nhiều gia đình muốn xây thêm tầng để có chỗ ở, nhưng phần vượt giới hạn có thể bị buộc tháo dỡ.
Mặt tiền. Hình thức mặt tiền, tỉ lệ cửa, ban công, màu sắc, vật liệu phải hài hoà với dãy phố. Mặt tiền là tài sản chung của cảnh quan phố, không chỉ của chủ nhà.
Mái. Nhà ống truyền thống thường có mái dốc lợp ngói. Thay bằng mái bằng bê tông hay mái tôn chói có thể không phù hợp quy chế, tuỳ vị trí và loại nhà.
Khoảng lùi tầng trên. Ở một số khu, tầng trên phải lùi vào so với mặt phố để người đi đường không thấy khối nhà mới lấn át nhà cổ bên cạnh.
Nhà trong danh mục bảo tồn. Một số ngôi nhà cổ, đình, đền, hội quán và biệt thự Pháp được đưa vào danh mục cần bảo tồn. Với các công trình này, mọi can thiệp đều qua thẩm định chuyên môn và mục tiêu là giữ, không phải làm mới.
Khu phố Pháp phía nam hồ: thêm chuyện biệt thự
Trong phạm vi phường Cửa Nam bây giờ có nhiều biệt thự, nhà phố kiểu Pháp xây từ đầu thế kỷ hai mươi. Một phần là biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước đang cho nhiều hộ thuê, một phần đã bán cho người đang ở, một phần là trụ sở cơ quan. Thành phố đã phân loại biệt thự cũ theo giá trị kiến trúc, và mỗi nhóm có mức độ được phép can thiệp khác nhau.
Với biệt thự nhóm có giá trị cao, việc sửa chữa phải giữ nguyên hình thức kiến trúc, vật liệu đặc trưng như cửa chớp gỗ, mái ngói, phào chỉ. Với biệt thự đã bị chia nhiều hộ, mỗi hộ muốn sửa phần mình đều phải tính đến tổng thể, vì một khung cửa thay khác kiểu đã làm hỏng cả mặt nhà.
Nếu gia đình bạn ở trong một biệt thự cũ, trước khi sửa hãy hỏi xem biệt thự đó thuộc nhóm nào. Câu trả lời quyết định bạn được thay cửa sổ, sơn tường, sửa mái tới đâu.
Nhà phố kiểu Pháp dọc các phố như Hàng Bài, Tràng Tiền, Hai Bà Trưng cũng có chuyện riêng: mặt tiền nhiều chi tiết trang trí, cửa sổ cao, ban công sắt. Khi tầng trệt cho thuê làm cửa hàng, người thuê hay muốn thay cửa bằng kính khung nhôm, dán decal kín, gắn biển lớn che phào chỉ. Chủ nhà nên ghi vào hợp đồng thuê rằng mọi thay đổi mặt tiền phải được chủ đồng ý và đúng quy chế, vì khi bị xử lý, người đứng tên nhà mới là người phải làm việc với chính quyền.
Thứ tự chuẩn bị trước khi gọi thợ
Phần lớn rắc rối khi sửa nhà phố cổ đến từ việc làm trước, hỏi sau. Đảo ngược thứ tự này giúp tiết kiệm cả tiền lẫn quan hệ với hàng xóm:
- Xác định ngôi nhà: nằm trong khu phố cổ hay khu phố Pháp, có trong danh mục bảo tồn không, là nhà riêng hay nhà chung nhiều hộ.
- Liệt kê việc định làm và tự xếp vào ba mức ở bảng trên.
- Hỏi bộ phận quản lý đô thị của phường về thủ tục áp dụng và quy chế cụ thể cho dãy phố của bạn.
- Thuê người có chuyên môn khảo sát kết cấu nếu nhà đã cũ, nhất là sàn gỗ, tường chịu lực bằng gạch vữa vôi, mái gỗ.
- Thống nhất với các hộ liền kề và cùng nhà khi thi công có ảnh hưởng đến tường chung, mái chung, lối đi.
- Lập hồ sơ xin phép nếu thuộc diện phải xin, chờ có kết quả mới thi công phần đó.
- Khi thi công: che chắn, giờ làm việc, tập kết vật liệu không chiếm phố đi bộ và vỉa hè quá thời gian cho phép.
Nhà cũ xuống cấp: an toàn trước, thẩm mỹ sau
Nhiều ngôi nhà trong phố đã trên dưới trăm năm, qua nhiều lần cơi nới. Tường gạch vữa vôi ngấm ẩm, dầm gỗ mối mọt, sàn gỗ võng, mái dột lâu ngày làm mục kèo. Những dấu hiệu như vết nứt chéo trên tường, sàn rung khi đi, cửa tự nhiên khó đóng, trần bong mảng lớn cần được người có chuyên môn xem sớm.
Với nhà được xác định là nguy hiểm, chính quyền có thể yêu cầu di dời người ở để bảo đảm an toàn. Đó là điều không ai muốn, nhưng chờ đến khi sập một phần thì hậu quả lớn hơn nhiều. Nếu bạn ở thuê hoặc ở trong nhà chung mà thấy kết cấu có dấu hiệu nguy hiểm, báo cho chủ sở hữu và phường bằng văn bản.
Điện là mối nguy thứ hai. Hệ thống dây điện cũ, chắp nối qua nhiều đời, công tơ của nhiều hộ dồn một chỗ, đi trên trần gỗ: đó là điều kiện thuận lợi cho chập cháy. Khi sửa nhà, ưu tiên làm lại hệ thống điện đúng kỹ thuật trước khi nghĩ đến lát sàn mới.
Những việc dễ bị xử lý mà nhiều người không nghĩ là "xây dựng"
Trong phố cổ, một số việc nhỏ thường bị coi là chuyện trong nhà nhưng thực tế ảnh hưởng cảnh quan và có thể bị xử lý:
- Làm mái che, mái hiên vươn ra vỉa hè, kể cả loại di động.
- Ốp mặt tiền bằng vật liệu bóng, kính phản quang, tấm nhựa.
- Đục thêm cửa sổ ra phố hoặc ra ngõ chung.
- Dựng thêm gác xép, chuồng cọp ở ban công, tầng tum trên mái.
- Gắn cục nóng điều hoà, bồn nước, khung quảng cáo lên mặt tiền tuỳ tiện.
- Thay lan can sắt hoa cũ bằng khung nhôm kính kín bưng, biến ban công thành phòng.
- Tập kết vật liệu, phế thải trên phố đi bộ vào giờ cấm.
Nguyên tắc chung: cái gì người đi đường nhìn thấy được thì gần như đều liên quan đến quy chế cảnh quan. Hỏi trước một câu ở phường thường đỡ hơn nhiều so với tháo ra làm lại.
Sửa nhà khi đang có người thuê hoặc nhà chung
Rất nhiều ngôi nhà phố cổ đang cho thuê tầng một làm cửa hàng, các tầng trên để ở hoặc cho thuê tiếp. Khi chủ nhà muốn sửa, phải tính đến hợp đồng với người thuê: thời gian tạm ngừng kinh doanh, ai chịu chi phí di chuyển hàng hoá, có giảm tiền thuê trong thời gian sửa không. Thoả thuận bằng văn bản trước khi khởi công tránh được những cuộc cãi vã giữa chừng.
Với nhà chung nhiều hộ, việc sửa phần riêng thường vẫn ảnh hưởng đến người khác: bụi, tiếng ồn, chặn lối đi chung vài ngày, tạm cắt điện nước. Hãy báo trước, ghi rõ lịch thi công, giờ làm, đầu mối liên lạc. Với phần chung như mái, cầu thang, bể nước, cần thống nhất chia chi phí trước, tốt nhất là có biên bản các hộ cùng ký.
Nhà có tường chung với nhà bên cạnh là trường hợp rất phổ biến ở dãy nhà ống. Đục tường chung để chôn dầm, khoan neo, hạ cốt nền đều có thể làm nứt nhà hàng xóm. Ghi nhận hiện trạng nhà liền kề bằng ảnh trước khi thi công là cách bảo vệ cả hai bên khi có tranh cãi về vết nứt sau này.
Chọn người thiết kế và thợ cho nhà phố cổ
Kinh nghiệm với nhà cũ. Sửa nhà gạch vữa vôi, sàn gỗ, mái ngói cần hiểu vật liệu cũ. Thợ quen bê tông cốt thép có thể đề xuất phá bỏ những thứ đáng giữ, hoặc gắn vật liệu mới cứng lên kết cấu cũ mềm, sinh nứt.
Hiểu quy chế. Người thiết kế nên biết quy chế khu phố cổ hoặc khu phố cũ, để bản vẽ đi qua được bước xin phép ngay từ đầu, thay vì vẽ xong mới sửa.
Phương án thi công trong phố chật. Không có chỗ tập kết vật liệu, không có đường cho xe tải lớn, nhiều khung giờ hạn chế. Hỏi thợ cách họ vận chuyển, đổ phế thải, bảo vệ nhà bên cạnh.
Hợp đồng rõ ràng. Ghi phạm vi việc, vật liệu, tiến độ, trách nhiệm khi gây hư hại cho nhà liền kề. Tránh khoán miệng, nhất là với việc đụng kết cấu.
Câu hỏi thường gặp
Sơn lại mặt tiền nhà phố cổ có phải xin phép không?
Sơn lại giữ nguyên màu và vật liệu thường là việc duy tu. Nếu đổi màu, đổi vật liệu hoặc thay chi tiết mặt tiền thì nên hỏi phường trước vì có thể thuộc diện quản lý theo quy chế cảnh quan khu phố cổ.
Nhà chỉ còn hai tầng, có được xây thêm cho đủ chỗ ở không?
Việc xây thêm tầng phụ thuộc giới hạn chiều cao, số tầng của quy chế khu vực và loại nhà. Nhiều trường hợp đã chạm giới hạn. Phải hỏi và xin phép trước; xây vượt có thể bị buộc tháo dỡ phần vi phạm.
Biệt thự Pháp đang ở chung nhiều hộ, muốn thay cửa sổ có được không?
Tuỳ nhóm biệt thự theo phân loại của thành phố. Với biệt thự có giá trị cao, cửa phải giữ đúng kiểu, vật liệu cũ. Hỏi phường về nhóm của biệt thự trước khi đặt làm cửa mới.
Sửa nhà trong phố đi bộ thì tập kết vật liệu thế nào?
Thường phải theo khung giờ cho phép, che chắn gọn và không cản trở phố đi bộ vào các buổi hoạt động. Hỏi phường về quy định hiện hành và thông báo cho hàng xóm trước khi bắt đầu.
Nhà xuống cấp nặng nhưng thuộc danh mục bảo tồn thì làm sao?
Nhà thuộc danh mục bảo tồn được sửa theo hướng tu bổ, giữ nguyên giá trị, qua thẩm định chuyên môn. Liên hệ phường và cơ quan quản lý kiến trúc của thành phố để được hướng dẫn trình tự và các hình thức hỗ trợ nếu có.
Có cần xin phép khi chỉ thay toàn bộ hệ thống điện trong nhà?
Đi lại dây điện bên trong thường không phải xin giấy phép xây dựng. Tuy vậy nên thuê thợ có chuyên môn, làm việc với đơn vị điện lực nếu đụng đến công tơ, đường dây chung, và báo các hộ cùng nhà.