"Nhà chung" ở phố cổ Hoàn Kiếm là ngôi nhà một số nhưng nhiều hộ ở, mỗi hộ có phần diện tích riêng và cùng dùng một số phần chung như lối đi, cầu thang, sân trong, có nơi chung cả bếp và khu vệ sinh. Về giấy tờ, mỗi hộ có thể có giấy chứng nhận riêng cho phần của mình, ghi rõ diện tích sử dụng riêng và phần sử dụng chung; cũng có hộ chưa có giấy, đang thuê của Nhà nước, hoặc đang đứng chung với anh chị em sau thừa kế.
Hiểu đúng cấu trúc này là điều kiện để mua bán, thừa kế, sửa chữa hay đơn giản là sống yên ổn với hàng xóm cùng nhà. Bài viết giải thích nhà chung hình thành thế nào, cách đọc phần riêng và phần chung trên giấy chứng nhận, những rủi ro thường gặp khi mua một phần nhà phố cổ, và vì sao tranh chấp lối đi chung lại dai dẳng đến vậy. Bài không nêu giá nhà đất, chỉ nói nguyên lý và dặn kiểm quy định hiện hành.
Nhà chung phố cổ hình thành thế nào
Nhiều ngôi nhà ống trong phố cổ ban đầu là nhà của một gia đình buôn bán: gian ngoài bán hàng, các gian trong để ở, kho, bếp, xen giữa là khoảng sân trời lấy sáng. Qua các biến động lịch sử của thế kỷ hai mươi, một phần lớn nhà cửa trong phố được Nhà nước quản lý và phân cho nhiều gia đình thuê ở, mỗi gia đình một vài gian. Từ một hộ, ngôi nhà thành nơi ở của nhiều hộ.
Sau đó, theo chính sách bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê, nhiều hộ đã mua lại phần mình đang ở và được cấp giấy chứng nhận. Hộ nào mua sớm, hộ nào mua muộn, hộ nào chưa mua, hộ nào đã bán lại cho người ngoài, khiến cùng một ngôi nhà có đủ loại tình trạng pháp lý. Thêm vào đó, các gia đình tự cơi nới, ngăn chia trong nhiều thập kỷ, nên hiện trạng ít khi khớp hoàn toàn với bản vẽ cũ.
Vì vậy, khi nói "nhà chung", hãy hình dung một ngôi nhà có nhiều chủ, mỗi chủ có một mảnh, các mảnh nối với nhau bằng phần chung. Phần chung đó vừa là chỗ dễ va chạm nhất, vừa là thứ không ai được tự ý chiếm riêng.
Đọc giấy chứng nhận của một phần nhà chung
Giấy chứng nhận của hộ trong nhà chung thường có những thông tin khác với nhà riêng biệt. Bảng dưới giúp đọc từng phần:
| Thông tin | Ý nghĩa | Cần kiểm thêm |
|---|---|---|
| Diện tích sử dụng riêng | Phần các gian thuộc quyền riêng của hộ | Hiện trạng có khớp không, có phần cơi nới ngoài giấy không |
| Diện tích sử dụng chung | Phần lối đi, cầu thang, sân, công trình phụ dùng chung | Phần chung ghi bao nhiêu hộ cùng dùng, có ai đang chiếm dụng không |
| Diện tích đất | Có thể ghi sử dụng chung với các hộ khác | Hình thức sử dụng đất chung hay riêng; ảnh hưởng đến xây lại sau này |
| Sơ đồ nhà, đất | Vị trí các gian của hộ trong tổng thể ngôi nhà | So sơ đồ với thực tế bằng cách đi một vòng trong nhà |
| Ghi chú, biến động | Thế chấp, chuyển nhượng, thừa kế đã đăng ký | Xin thông tin tại cơ quan đăng ký đất đai nếu cần chắc chắn |
Điểm cốt lõi là phân biệt rõ phần nào thuộc riêng hộ bán, phần nào là chung. Người mua chỉ nhận được phần riêng cộng với quyền sử dụng chung tương ứng; không ai bán được lối đi chung như thể của riêng mình.
Rủi ro khi mua một phần nhà phố cổ
Hiện trạng lệch giấy tờ. Gian gác xép, phần cơi nới ra sân trời, căn bếp xây thêm có thể không có trong giấy chứng nhận. Người bán nói "trọn bộ" nhưng về pháp lý bạn chỉ mua được phần có trên giấy. Phần ngoài giấy có thể bị yêu cầu tháo dỡ khi có kiểm tra hoặc khi hàng xóm khiếu nại.
Phần chung đang bị chiếm. Một hộ trước đã quây lối đi chung thành kho, hoặc xây chồng lên sân trời. Khi bạn về ở, bạn thừa hưởng cả mâu thuẫn đó. Hỏi kỹ các hộ khác trong nhà, không chỉ hỏi người bán.
Đồng sở hữu chưa đồng ý. Phần nhà là tài sản thừa kế của nhiều anh chị em mà chỉ một người đứng ra bán là rủi ro rất lớn. Mọi đồng sở hữu đều phải tham gia hoặc uỷ quyền hợp lệ.
Quyền ưu tiên mua. Với tài sản thuộc sở hữu chung theo phần, pháp luật dân sự có quy định về quyền ưu tiên mua của các chủ sở hữu chung khi một người bán phần của mình. Cách áp dụng cụ thể vào từng ngôi nhà nên hỏi công chứng viên hoặc luật sư.
Mua giấy tay phần nhà thuê của Nhà nước. Đây là kiểu giao dịch nguy hiểm nhất. Người "bán" không có quyền sở hữu, bạn không được cấp giấy, và có thể mất cả tiền lẫn chỗ ở.
Trình tự kiểm tra trước khi đặt cọc
Thị trường nhà phố cổ có giá trị cao trên mỗi mét vuông, nên một sai sót nhỏ cũng đắt. Các bước dưới đây không thay tư vấn pháp lý, nhưng giúp lọc bớt rủi ro trước khi bỏ tiền:
- Đọc giấy chứng nhận gốc, chụp lại, đối chiếu tên chủ với căn cước của người bán và các đồng sở hữu.
- Đi một vòng trong cả ngôi nhà, không chỉ phần định mua: đếm số hộ, nhìn lối đi chung, sân trời, cầu thang, công tơ điện nước.
- Hỏi chuyện các hộ cùng nhà về tranh chấp, sửa chữa chung, ai giữ chìa khoá cổng, có kế hoạch gì với ngôi nhà không.
- Xin thông tin tại cơ quan đăng ký đất đai về tình trạng thế chấp, ngăn chặn giao dịch, biến động đã đăng ký.
- Hỏi phường về quy hoạch, quy chế bảo tồn áp dụng với ngôi nhà, xem nhà có thuộc danh mục cần bảo tồn kiến trúc không.
- Chỉ đặt cọc qua văn bản rõ điều kiện: hoàn cọc nếu phát hiện vướng mắc pháp lý; tránh cọc lớn khi chưa kiểm đủ.
- Công chứng hợp đồng và đăng ký biến động đúng thủ tục; đừng dừng ở giấy viết tay có người làm chứng.
Thừa kế nhà chung: chuyện của nhiều thế hệ
Nhà phố cổ thường đã qua hai, ba đời. Ông bà mua lại phần nhà thuê, mất không để di chúc, con cháu năm bảy người, có người ở nước ngoài. Phần nhà vì thế đứng tên chung, hoặc vẫn đứng tên người đã mất. Khi muốn làm gì với nó, từ bán, cho thuê dài hạn đến sửa lớn, đều phải qua bước khai nhận hoặc phân chia di sản.
Thủ tục khai nhận di sản làm tại tổ chức hành nghề công chứng, cần đủ giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế: giấy khai sinh, giấy chứng tử, giấy kết hôn của các đời. Với gia đình phố cổ, giấy tờ đời ông bà đôi khi thất lạc; khi đó phải xin trích lục từ sổ hộ tịch lưu ở phường hoặc cơ quan lưu trữ, việc có thể mất nhiều thời gian.
Lời khuyên thực tế là làm sớm, khi những người biết chuyện cũ còn khoẻ. Một bản thoả thuận phân chia rõ ràng giữa các anh chị em, được công chứng, giúp ngôi nhà không bị "đóng băng" cả chục năm vì một người không ký.
Sống chung trong nhà chung: những thoả thuận nên có
Phần lớn mâu thuẫn trong nhà chung không đến từ giấy tờ mà từ sinh hoạt hằng ngày. Các hộ cùng nhà nên có thoả thuận, viết ra càng tốt, về:
- Giờ đóng mở cổng chung và ai giữ chìa khoá; cách cho khách, người thuê của từng hộ ra vào.
- Chia tiền điện, nước cho khu vực chung: đèn cầu thang, bơm nước, vệ sinh chung.
- Dọn vệ sinh lối đi, sân trời; để xe đạp, xe máy ở đâu để không chặn lối thoát.
- Sửa chữa phần chung: mái dột, cầu thang gỗ mục, đường ống nước chung. Ai đề xuất, chia chi phí thế nào.
- Sửa chữa phần riêng có ảnh hưởng đến hộ khác: đục tường chung, nâng sàn, thay mái.
- An toàn cháy nổ: bình chữa cháy chung, không chất đồ dễ cháy ở lối đi, kiểm tra dây điện cũ.
Khi thoả thuận không được, tổ hoà giải ở cơ sở là bước đầu tiên trước khi nghĩ đến kiện tụng. Tranh chấp trong nhà chung kéo ra toà thường kéo dài và làm quan hệ hàng xóm không thể hàn gắn.
Nhà chung và câu chuyện bảo tồn phố cổ
Nhà chung là một phần lý do phố cổ khó cải tạo. Muốn sửa một ngôi nhà ống xuống cấp cho đúng quy chế bảo tồn, cần sự đồng thuận của nhiều hộ có lợi ích khác nhau: hộ muốn giữ nguyên, hộ muốn bán, hộ muốn xây cao. Các chương trình giãn dân phố cổ đã được bàn và triển khai theo từng giai đoạn, với mục tiêu giảm mật độ và cải thiện điều kiện sống.
Với từng gia đình, cách nhìn thực tế là: quyền của bạn với phần riêng đi kèm nghĩa vụ với phần chung và với cảnh quan phố. Biết điều này trước khi mua, trước khi chia thừa kế, trước khi sửa nhà sẽ tránh được những quyết định khiến cả ngôi nhà rơi vào bế tắc. Phần thủ tục sửa nhà trong phố cổ có bài riêng trong mục này.
Một điểm nữa ít được nói: khi cả ngôi nhà chung xuống cấp, các hộ có thể cùng nhau đề nghị phường, cơ quan quản lý nhà xem xét phương án sửa chữa tổng thể. Đề nghị của nhiều hộ cùng ký thường được xem xét nghiêm túc hơn đơn lẻ của từng nhà, và cũng là cách để mọi người ngồi lại thống nhất trước khi tiền bạc được bỏ ra.
Chia tách, hợp nhất phần nhà: điều nên biết trước
Tách phần nhà chung thành thửa riêng. Nhiều hộ mong tách phần mình thành một thửa đất độc lập để chủ động sửa, bán. Trong phố cổ, diện tích mỗi phần thường nhỏ, lối vào lại qua phần chung, nên điều kiện tách thửa theo quy định của thành phố thường khó đáp ứng. Hỏi cơ quan đăng ký đất đai trước khi tốn công thuê đo đạc.
Mua gom các phần trong một ngôi nhà. Có người mua dần từng phần của các hộ để gom thành một ngôi nhà trọn vẹn. Mỗi lần mua là một giao dịch riêng với đủ thủ tục; sau khi gom đủ mới tính đến việc hợp nhất giấy tờ. Quá trình kéo dài và phụ thuộc vào sự đồng ý của từng hộ.
Đo đạc lại hiện trạng. Khi giấy tờ cũ không khớp hiện trạng, đo đạc lại có thể làm lộ ra phần lấn chiếm hoặc phần thiếu so với giấy. Nên chuẩn bị tinh thần và nói trước với các hộ liên quan để kết quả đo không thành nguồn tranh chấp mới.
Câu hỏi thường gặp
Mua một phần nhà chung ở phố cổ có được cấp giấy chứng nhận riêng không?
Nếu phần nhà đó đã có giấy chứng nhận và giao dịch đúng thủ tục, người mua được đăng ký biến động sang tên mình. Phần sử dụng chung vẫn là chung. Phần cơi nới không có trong giấy thì không tự nhiên được công nhận.
Một hộ trong nhà tự ý quây lối đi chung thì xử lý thế nào?
Trước hết nói chuyện và nhờ tổ dân phố, tổ hoà giải. Nếu không được, có thể đề nghị phường xem xét theo quy định về quản lý xây dựng, trật tự đô thị. Tranh chấp quyền sử dụng chung có thể đưa ra toà khi hoà giải không thành.
Nhà ông bà đứng tên đã mất, giờ muốn bán thì bắt đầu từ đâu?
Bắt đầu bằng việc khai nhận hoặc thoả thuận phân chia di sản tại tổ chức công chứng, với đủ giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế. Sau khi đăng ký sang tên người thừa kế, mới thực hiện được việc bán.
Hàng xóm cùng nhà có quyền ngăn mình bán phần nhà không?
Hàng xóm không có quyền ngăn nếu phần nhà là của riêng bạn. Trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung theo phần thì có quy định về quyền ưu tiên mua; nên hỏi công chứng viên để biết có áp dụng với ngôi nhà của bạn không.
Nhà đang thuê của Nhà nước có bán lại được không?
Người thuê không có quyền bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước. Muốn có quyền sở hữu phải làm thủ tục mua theo chính sách hiện hành nếu còn áp dụng. Mua bán giấy tay phần nhà thuê là giao dịch không được bảo vệ.
Có nên mua nhà chung chỉ vì giá mỗi mét vuông thấp hơn nhà riêng?
Bài không đánh giá giá cả. Điều cần cân nhắc là chi phí ẩn: hạn chế sửa chữa, phụ thuộc vào hàng xóm, khó bán lại, rủi ro tranh chấp. Hãy kiểm pháp lý kỹ và hỏi ý kiến người có chuyên môn trước khi quyết định.